Análisis financiero básico para inversión en finca raíz en Colombia

Análisis financiero básico para inversión en finca raíz en Colombia

Mientras que la vivienda siga siendo una necesidad humana básica, los bienes raíces seguirán siendo un buen negocio, con un mercado muy atractivo: siempre se encuentran buenas oportunidades y dado que por lo común se mueven grandes sumas de dinero, las ganancias son también significativas. Pero si piensa invertir en inmuebles o vender sus propiedades es importante que recuerde cómo lo van a afectar financieramente los diversos factores en juego en estas transacciones.

Valor de mercado vs. costo fiscal

A pesar de que parece obvio ya que es lo primero que se considera, revisar el valor de mercado es algo muy importante que puede llegar a afectarlo seriamente. Aunque la compra o venta de inmuebles debe ser una decisión muy racional y bien calculada, especialmente como inversión o desinversión, los componentes emocionales de la decisión siempre están presentes, y una negociación que parece buena puede resultarle desfavorable si se apresura a cerrar el trato por temor a perder la oportunidad o para ganarle a un competidor. Recuerde que el valor de mercado de un inmueble se ve afectado por una variedad de factores sociales y económicos relacionados con la ubicación y construcción del mismo: trate de analizar tantos como pueda. Una característica cualquiera del inmueble o del entorno puede representar aumento o detrimento del valor, tanto si está comprando para la reventa como para arriendo.

Por su parte, el costo fiscal del inmueble corresponde al precio de adquisición o el costo declarado por el propietario en el año inmediatamente anterior, más el valor de los ajustes que anualmente fija el gobierno para estos activos, más el costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas fiscalmente y el de las contribuciones por valorización. Del valor resultante deben restarse la depreciación u otras disminuciones fiscales correspondientes al respectivo año o periodo gravable, calculadas sobre el costo histórico, o sobre el costo ajustado por inflación. El autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del impuesto predial o en la declaración de renta del al año anterior al de la transacción a realizar.

Por lo común existe una diferencia entre el precio pagado por el inmueble y el costo fiscal, y esa diferencia ha de ser tenida en cuenta para ajustar este último a la hora de vender. Es importante hacer que el costo de la venta se incremente, es decir, los montos en que se incurre para poder vender el activo, ya que así mismo se disminuye el impuesto por ganancia ocasional, uno de los costos que quien invierte para vender debe considerar con más cuidado. A las personas naturales les está permitido, por el Artículo 73 del Estatuto Tributario Colombiano, ajustar el costo de adquisición de sus inmuebles en el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz, o en el incremento porcentual del índice de precios al consumidor para empleados que se haya registrado en el período comprendido entre el primero de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el primero de enero del año en el cual se vende. Al costo así ajustado, se le podrá incrementar el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hayan pagado.

Costo de oportunidad del dinero

Aunque no es un costo que se contabilice estrictamente hablando, la diferencia entre la posibilidad de ganancia en el tiempo por usar el activo líquido que es el dinero y el retorno de la inversión real que constituye el inmueble representa el costo de oportunidad o valor del ingreso sacrificado por la utilización del dinero en la compra. De ese modo, siempre hay que tener en cuenta las oportunidades disponibles de inversión, el retorno esperado de dichas oportunidades y el costo de las transacciones al hacer las inversiones reales.

Para calcular el costo de las transacciones de compraventa, se deben considerar las diversas cargas: de una parte, quien vende debe salir al saneamiento del bien, es decir, pagar todos los impuestos (prediales, valorizaciones, etc.), los servicios públicos y demás obligaciones de la tenencia del inmueble, como los costos de administración; por otra parte, quien compra puede negociar el pago de esos costos contra el precio de mercado, para disminuirlo, siempre teniendo en cuenta su costo de oportunidad: el dinero es más costoso donde más se necesita.

En la transacción misma se pagan la retención en la fuente, del 1%, a cargo del vendedor; los derechos notariales, que corresponden al 2.7 por mil del valor de la venta, sobre el cual se cobra un 16% del IVA, y los costos de elaboración de minutas, todos los cuales se pagan por partes iguales entre el comprador y el vendedor. El comprador debe pagar el impuesto de beneficencia, correspondiente al 1% del valor de la venta, más el de registro, 5 por mil sobre el monto pago y otros 5 por mil sobre el valor de la hipoteca. Los trámites de levantamiento de patrimonio de familia y de hipoteca tienen costo fijo de cerca de $50,000, y cada certificado de tradición y libertad del inmueble cuesta menos de $15,000.

Un punto no menos importante son las remodelaciones que le resulte imprescindible hacer, y que también forman parte del precio a pagar por el inmueble, así como los gastos de transporte y otros rubros logísticos en que pueda incurrir debido a las obras; no olvide que si las remodelaciones afectan la estructura, la distribución interna, o las características funcionales o volumétricas del inmueble, dichas obras deben ser avisadas a la respectiva curaduría urbana, y que la licencia tiene un costo variable de acuerdo con el área a modificar y con el estrato de la vivienda. Una vivienda de 200 metros cuadrados en estrato cuatro pagará una suma de alrededor de un millón de pesos.

Si hemos dejado de mencionar alguno de los costos conexos con la inversión en inmuebles en Colombia, por favor cuéntenoslo en el espacio de comentarios.

Fuente: Viva Real