Análisis financiero básico para inversión en finca raíz en Colombia
Mientras que la vivienda siga siendo
una necesidad humana básica, los bienes raíces seguirán siendo un buen negocio,
con un mercado muy atractivo: siempre se encuentran buenas oportunidades y dado
que por lo común se mueven grandes sumas de dinero, las ganancias son también
significativas. Pero si piensa invertir en inmuebles o vender sus propiedades
es importante que recuerde cómo lo van a afectar financieramente los diversos
factores en juego en estas transacciones.
Valor de mercado vs. costo
fiscal
A pesar de que parece obvio ya que es
lo primero que se considera, revisar el valor de mercado es algo muy importante
que puede llegar a afectarlo seriamente. Aunque la compra o venta de inmuebles
debe ser una decisión muy racional y bien calculada, especialmente como
inversión o desinversión, los componentes emocionales de la decisión siempre
están presentes, y una negociación que parece buena puede resultarle
desfavorable si se apresura a cerrar el trato por temor a perder la oportunidad
o para ganarle a un competidor. Recuerde que el valor de mercado de un inmueble
se ve afectado por una variedad de factores sociales y económicos relacionados
con la ubicación y construcción del mismo: trate de analizar tantos como pueda.
Una característica cualquiera del inmueble o del entorno puede representar
aumento o detrimento del valor, tanto si está comprando para la reventa como
para arriendo.
Por su parte, el costo fiscal del
inmueble corresponde al precio de adquisición o el costo declarado por el
propietario en el año inmediatamente anterior, más el valor de los ajustes que
anualmente fija el gobierno para estos activos, más el costo de las
construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas fiscalmente y el
de las contribuciones por valorización. Del valor resultante deben restarse la
depreciación u otras disminuciones fiscales correspondientes al respectivo año
o periodo gravable, calculadas sobre el costo histórico, o sobre el costo
ajustado por inflación. El autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal,
será el que figure en la declaración del impuesto predial o en la declaración
de renta del al año anterior al de la transacción a realizar.
Por lo común existe una diferencia
entre el precio pagado por el inmueble y el costo fiscal, y esa diferencia ha
de ser tenida en cuenta para ajustar este último a la hora de vender. Es
importante hacer que el costo de la venta se incremente, es decir, los montos
en que se incurre para poder vender el activo, ya que así mismo se disminuye el
impuesto por ganancia ocasional, uno de los costos que quien invierte para
vender debe considerar con más cuidado. A las personas naturales les está
permitido, por el Artículo 73 del Estatuto Tributario Colombiano, ajustar el
costo de adquisición de sus inmuebles en el incremento porcentual del valor de
la propiedad raíz, o en el incremento porcentual del índice de precios al
consumidor para empleados que se haya registrado en el período comprendido
entre el primero de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el
primero de enero del año en el cual se vende. Al costo así ajustado, se le
podrá incrementar el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que
se hayan pagado.
Costo de oportunidad del dinero
Aunque no es un costo que se contabilice estrictamente hablando, la diferencia entre la posibilidad de ganancia en el tiempo por usar el activo líquido que es el dinero y el retorno de la inversión real que constituye el inmueble representa el costo de oportunidad o valor del ingreso sacrificado por la utilización del dinero en la compra. De ese modo, siempre hay que tener en cuenta las oportunidades disponibles de inversión, el retorno esperado de dichas oportunidades y el costo de las transacciones al hacer las inversiones reales.
Para calcular el costo de las
transacciones de compraventa, se deben considerar las diversas cargas: de una
parte, quien vende debe salir al saneamiento del bien, es decir, pagar todos
los impuestos (prediales, valorizaciones, etc.), los servicios públicos y demás
obligaciones de la tenencia del inmueble, como los costos de administración;
por otra parte, quien compra puede negociar el pago de esos costos contra el
precio de mercado, para disminuirlo, siempre teniendo en cuenta su costo de
oportunidad: el dinero es más costoso donde más se necesita.
En la transacción misma se pagan la
retención en la fuente, del 1%, a cargo del vendedor; los derechos notariales,
que corresponden al 2.7 por mil del valor de la venta, sobre el cual se cobra
un 16% del IVA, y los costos de elaboración de minutas, todos los cuales se
pagan por partes iguales entre el comprador y el vendedor. El comprador debe
pagar el impuesto de beneficencia, correspondiente al 1% del valor de la venta,
más el de registro, 5 por mil sobre el monto pago y otros 5 por mil sobre el
valor de la hipoteca. Los trámites de levantamiento de patrimonio de familia y
de hipoteca tienen costo fijo de cerca de $50,000, y cada certificado de
tradición y libertad del inmueble cuesta menos de $15,000.
Un punto no menos importante son las
remodelaciones que le resulte imprescindible hacer, y que también forman parte
del precio a pagar por el inmueble, así como los gastos de transporte y otros
rubros logísticos en que pueda incurrir debido a las obras; no olvide que si
las remodelaciones afectan la estructura, la distribución interna, o las
características funcionales o volumétricas del inmueble, dichas obras deben ser
avisadas a la respectiva curaduría urbana, y que la licencia tiene un costo
variable de acuerdo con el área a modificar y con el estrato de la vivienda.
Una vivienda de 200 metros cuadrados en estrato cuatro pagará una suma de
alrededor de un millón de pesos.
Si hemos dejado de mencionar alguno
de los costos conexos con la inversión en inmuebles en Colombia, por favor
cuéntenoslo en el espacio de comentarios.
Fuente: Viva Real
